Charges d’urbanisme : un outil d’aménagement indispensable

Doit-on pouvoir faire tout ce qu’on souhaite de son terrain ? Qui contribue au développement et à l’entretien des réseaux ? Peut-on totalement s’appuyer sur l’Etat pour rendre viable un projet dans un quartier ? Qui finance les projets d’aménagement publics nécessaires à la collectivité ? Derrière toutes ces questions se cache celle de la pertinence des « charges d’urbanisme ». Eclaircissements…

L’aménagement du territoire, loin de n’être que le hobby d’obscurs universitaires, est surtout une pratique et une réflexion sur la manière dont on vit tous les uns à côté des autres, les uns parfois loin des autres, les uns parfois mieux que les autres. En tout cas, ce sont des décisions dont les enjeux, pas toujours apparents, n’en restent pas moins considérables. C’est ce que chaque grand débat sur l’aménagement du territoire nous montre à voir. L’adoption de la réforme du code de l’aménagement du territoire wallon, devenu Code du Développement Territorial (CoDT), finalement actée par le Parlement Wallon le mercredi 23 avril 2014 nous en a encore fourni la preuve.

Le CoDT constitue sûrement la plus grosse réforme de la législation de l’aménagement du territoire depuis que la matière est gérée par la Région. Entre autres changements d’importance, elle consacre dans le droit le principe premier de recentrage de l’urbanisation en instituant les périmètres U. Demain il sera plus aisé de développer un projet immobilier quel qu’il soit dans un de ces espaces centraux. L’objectif d’y localiser 80% des nouveaux développements résidentiels est même en ce sens acté par le nouveau SDER actuellement en finalisation.

Tout développeur voit donc son horizon constructif se dégager. Il pourra continuer à faire des projets en zone urbanisable hors périmètre U comme aujourd’hui ; et, il pourra faire aussi des projets en périmètre U plus aisément qu’aujourd’hui. Une évolution législative win-win selon beaucoup d’observateurs environnementaux puisqu’elle permettrait de diminuer la pression de l’urbanisation sur le territoire en la concentrant sur des espaces circonscrits définis.

Le territoire wallon devrait néanmoins continuer à voir sa physionomie fortement évoluer dans les années à venir. Ses centres villes et villageois, futurs périmètres U, vont voir leur densité bâtie augmenter, mettant les aménagements collectifs de leurs quartiers sous pression. On peut supposer que les réseaux de transports, les impétrants, les services publics, les espaces verts, les espaces publics, les équipements communautaires auront besoin d’y être consolidés et complétés. Ce qui représentera un coût certain auquel il faudra bien subvenir. Quand on parle charges d’urbanisme, c’est justement de la répartition la plus juste de cette charge dont il est question.

Les charges d’urbanisme : un mecanisme historique à bruxelles

S’il est encore peu développé – et encore moins uniformisé – en Wallonie, le mécanisme des charges d’urbanisme est présent depuis longtemp à Bruxelles. Confrontée à une hypertrophie de la fonction bureau, la Région de Bruxelles-Capitale a souvent assorti la remise de ses permis d’urbanisme ad hoc à des compensations en production de logements, en aménagement d’espaces publics, en verdissement du territoire. Si tous ses quartiers menacés par le mono-fonctionnalisme administratif et l’abandon de l’espace public dans les années 1980-90 ne se font pas spécialement remarquer aujourd’hui par leur convivialité, on peut au moins reconnaître que les charges d’urbanisme y ont limité les plus graves dommages. Le quartier européen ou le quartier Manhattan pourraient être aujourd’hui, sans les charges d’urbanisme, beaucoup plus mortifères qu’ils ne le sont.

A Bruxelles, le système des charges d’urbanisme est donc largement balisé. Depuis l’ultime modification de leur base légale en décembre 2013, les communes bruxelloises et la Région peuvent imposer des charges d’urbanisme lors de la délivrance d’un permis autorisant la construction, l’extension, ou le changement de destination, avec travaux, de tout ou partie, d’un bâtiment, destiné :

 au logement, avec une superficie de plancher de plus de 1.000 m²

 aux bureaux et autres activités de production de biens immatériels de plus de 500 m² de superficie de plancher

 aux assemblées parlementaires et leurs services, missions diplomatiques, postes consulaires ou assimilés, de plus de 500 m² de superficie de plancher

 aux parkings payants à vocation commerciale, couverts ou à l’air libre, de plus de 24 emplacements

 aux commerces, de plus de 2 000 m² de superficie de plancher

 aux hôtels, de plus de 20 chambres.

Ces charges d’urbanisme peuvent être demandées sous trois formes distinctes, qui peuvent être combinées :

 une obligation de réalisation, de transformation ou de rénovation d’espaces, d’équipements et bâtiments publics, de voiries et d’espaces verts

 une obligation de réalisation, de transformation ou de rénovation de logements encadrés ou conventionnés

 une obligation de versement d’une somme d’argent destinée à la réalisation d’actes et travaux par l’autorité délivrante. Ces charges doivent toujours être réalisées dans le voisinage du projet immobilier.

Ce qu’il est admissible pour l’autorité de demander au droit des charges d’urbanisme dépend de l’activité concernée par le projet. De 50 euros/m² par un projet d’habitation à 125 euros/m² pour un projet de bureau, l’ensemble des cas de figure est balayé.
Si le monde de la construction aime à s’émouvoir du mécanisme des charges d’urbanisme qu’elle qualifie à loisir de mécanisme de spoliation, une connaissance, même superficielle, de l’aménagement du territoire permet de comprendre qu’il n’en est rien. Le mécanisme est totalement justifié. Développer sur une parcelle privée donnée un projet particulier, c’est se reposer fortement sur la collectivité pour que ce projet puisse fonctionner, tout en en retirant un important profit.

Pour que ce projet particulier puisse fonctionner, il faudra tirer jusque-là le réseau d’égout, d’adduction d’eau, d’électricité, de gaz, des raccords routiers, un niveau minimal de transports publics, mais aussi, assurer le coût de l’utilisation des réseaux existants et nouveaux par les occupants et usagers du projet. Il faudra assurer aussi aux occupants de ce projet un niveau de sécurité publique, un accès minimal à une offre de soin, la collecte des ordures, une prévention incendie, une offre éducative et culturelle de proximité, un accès à des espaces publics et verts… Les charges d’urbanisme ne constituent qu’une faible quote-part aux dépenses considérables générées par l’urbanisation du territoire et dont les autorités publiques ont la charge.

Pourquoi en serait-il autrement en Wallonie ?

Le CoDT wallon formalise aussi un mécanisme de charges d’urbanisme. Dans la mise en œuvre des périmètres U, on peut penser que le mécanisme sera d’une importance capitale. En effet, il pourrait permettre d’améliorer l’attractivité résidentielle des centres villes et villageois wallons, en les assortissant d’aménités diverses qu’on y trouve aujourd’hui encore trop peu ou qui sont aujourd’hui encore trop peu mises en valeur.

C’est ce que prévoit l’article D.IV.60 :
« Outre les conditions nécessaires à la faisabilité ou à l’intégration du projet, l’autorité compétente peut subordonner la délivrance des permis aux charges qu’elle juge utile d’imposer au demandeur dans le respect du principe de proportionnalité.
Les charges sont supportées par le demandeur et couvrent la réalisation ou la rénovation de voiries, d’espaces verts publics, la réalisation ou la rénovation de constructions ou d’équipements publics ou communautaires en ce compris les conduites, canalisations et câbles divers enfouis, ainsi que toutes mesures favorables à l’environnement. »

Ce simple article, qui offre beaucoup de possibilités pour l’avenir pour faire financer en partie par les privés l’amélioration de l’attractivité résidentielle dans les périmètres U, et en particulier de leur qualité de vie, est le fruit d’un consensus. Pour l’Union Professionnelle du Secteur Immobilier (UPSI) et la Confédération de la Construction Wallonne (CCW), c’est clairement trop. Face à d’autres interlocuteurs actifs dans l’aménagement du territoire wallon réunis à l’occasion de la présentation publique du CoDT le 28 avril 2014 à Louvain-la-Neuve, leurs représentants ont explicitement fait part de leur insatisfaction sur le mécanisme.

Un discours que les défenseurs de l’environnement, comme quiconque souhaitant que le recentrage de l’urbanisation au travers des périmètres U fonctionne, ne peuvent entendre. Les charges d’urbanisme constituent un des mécanismes les plus importants du nouveau code et de la vision territoriale qu’il sous-tend. Les autorités compétentes, communales comme régionales, doivent s’en saisir, et en faire un outil systématique à la délivrance de tout permis. C’est en passant par-là que les centres villes et villageois pourront rencontrer les objectifs majeurs de lutte contre l’étalement urbain.