Les mythes de la construction neuve

Les constructions neuves sont des modèles de durabilité

En Belgique, le secteur du bâtiment représente 40 % de la consommation d’énergie, 38 % des émissions de carbone et 50 % de la consommation de ressources. Les marges d’amélioration sont donc conséquentes. La construction durable devrait donc être la norme. Cependant, dans son essai « Mieux avec moins » (2022), l’architecte français Philippe Madec affirmait que la construction durable ne représentait que 1% des constructions neuves. En Belgique, impossible de trouver une statistique équivalente, mais peu importe : 1% ou même 10%, ce n’est pas assez pour sauver la planète. Et ce, d’autant plus que la définition de « construction durable » peut varier d’un interlocuteur à l’autre. Globalement, tout le monde s’accorde sur le fait que construire durable c’est chercher à réduire l’empreinte du bâtiment sur le climat et sur l’environnement. Néanmoins, les manières d’atteindre cette maitrise de l’empreinte carbone et environnementale peuvent être nettement différentes d’une vision à l’autre.

Pour certains, proposer des biens neufs avec des PEB performants, des panneaux photovoltaïques voire des pompes à chaleur est de la construction durable. Certes, l’efficacité énergétique d’un bâtiment est un des piliers de la construction durable mais il est loin d’être l’unique pilier. La gestion des chantiers, le choix des matériaux (de réemploi, éco-sourcés, localement sourcés, biodégradables, etc.), la manière de construire (qui permet au bâtiment d’évoluer dans le temps grâce à une conception modulaire, qui permet d’envisager le bâtiment comme une banque de matériaux en cas de déconstruction (BIM), etc.), le choix de l’emplacement (dans les centralités ou à proximité de nœuds de transports vraiment efficaces de manière à limiter le recours à la voiture individuelle comme unique moyen de transport), le respect de la biodiversité présente sur le site (pendant et après les travaux), le choix de matériaux sains pour la santé humaine (sans composé organique volatil (COV)), etc., sont autant de paramètres de durabilité qui devraient devenir la norme pour la construction neuve – mais qui ne le sont pas (encore).

La rénovation est-elle une manière de construire durable ? Conserver le bâti existant est une manière de valoriser les matériaux et l’énergie utilisés lors de la construction initiale et de diminuer les déchets de construction[1]. Comme pour la construction, toutes les rénovations ne se valent pas. Mais, même si certaines sont plus vertueuses que d’autres, les bilans carbone d’une rénovation et d’une construction neuve, durable ou non, sont incomparables. Une étude de l’Ademe (2019) portant sur la comparaison de scénarios construction neuve ou rénovation basse consommation leur permet de conclure que “la quantité de matériaux à mobiliser en t/m2 entre la construction neuve et la rénovation d’un bâtiment de logements, est de 40 à 80 fois plus importante selon sa typologie.”[2]

Pour faciliter, guider et promouvoir la construction et la rénovation durables, il existe des guides (Guide bruxellois pour un bâtiment durable), des outils (GRO, BIM), des labels (Breeham, Leed, HQE), des normes Iso, etc. La Wallonie, consciente de la nécessité de soutenir la construction et la rénovation durable et circulaire, a lancé un réseau de facilitateurs pour aider les pouvoirs publics, les maitres d’ouvrage, les auteurs de projet et les professionnels du bâtiment à intégrer des démarches vertueuses dans leurs pratiques. Nous saluons cette initiative. Nous aimerions qu’elle soit accompagnée de stratégies convergentes en matière de construction, d’économie circulaire, d’énergie, de mobilité, de protection des ressources en sol et eau et d’aménagement du territoire. Et que l’outil fiscal soit un levier : appliquer un taux de TVA unique ne soutient absolument pas les efforts et le temps investi dans la rénovation et la construction durable (et pas juste énergétiquement efficace). Nous ne le répéterons jamais assez : “La rénovation de nos bâtiments, aussi bien privés que publics, est intéressante tant d’un point de vue environnemental (réduction des besoins en énergie et donc des émissions de GES) qu’économique (augmentation de l’activité dans le secteur de la construction) ou social (réduction des factures d’énergie pour de nombreux ménages). Nous plaidons dès lors pour que la réforme fiscale soutienne davantage l’accélération de la rénovation du bâti via deux mesures : un taux de TVA préférentiel pour les travaux de rénovation et pour l’emploi de matériaux de construction biosourcés, géosourcés et de réemploi.”[3]

La construction neuve est indispensable pour créer du logement

Commençons par un exercice de visualisation : quelle est la première image mentale qui vous vient à l’esprit quand vous pensez à la “création de logements” ? Est-ce celle de la rénovation/transformation d’un bâtiment existant ou bien celle de la construction d’un nouveau bâtiment ?

Il y a fort à parier qu’une majorité d’entre nous, spontanément, associent “création de logements” à “construction neuve (d’une maison quatre façades)”. Faut-il pour autant en déduire que la construction neuve est LA solution pour créer de nouveaux logements ? Certainement pas !

Au 1er janvier 2023, la Belgique comptait 4.630.028 bâtiments. Le bureau Fédéral du Plan estime que la population va augmenter d’ici 2070 (principalement en Flandre, les populations wallonne et bruxelloise devraient entamer une réduction avant 2050), tandis que la taille des ménages continuera de diminuer. En 2060, une personne sur quatre sera âgée de 65 ans ou plus, selon les dernières estimations. Compte tenu de ces projections, les logements supplémentaires nécessaires accueilleront de plus petits ménages et devront donc être de plus petite surface.

Mobiliser le stock bâti est-il pertinent pour répondre à la demande en matière de nouveaux logements ? Penchons-nous tout d’abord sur la Wallonie pour répondre à cette question.

Une très grande majorité des 1.735.201 logements wallons sont des maisons individuelles[4]. En plus de ce stock de logements, la Wallonie dispose d’un stock bâti d’immobilier “commercial” (bureaux, centres commerciaux, cellules commerciales, etc., de tailles et localisations variées). Parmi ce stock bâti, notons qu’un certain nombre est vacant : une étude de l’université de Liège[5] nous permet d’estimer que 40 000 logements sont inoccupés en Wallonie tandis que le taux de cellules commerciales vides est de 20% (!) en 2023[6]. A ces logements et cellules commerciales s’ajoutent les friches répertoriées[7] et celles qui n’apparaissent dans aucune base de données. Outre l’inoccupation de certains bâtiments, les données SILC (statistiques de l’UE) de 2023 nous informent que 60% de la population belge vivraient dans un logement sous-occupé[8] (c’est-à-dire que la taille de ces habitations excède l’occupation réelle des habitants avec pour résultat que certaines pièces ne sont jamais utilisées). Pourions-nous réinventer notre modèle de production de nouveaux logements en mobilisant le tissu bâti existant (et particulièrement le bâti vacant et sous-occupé) et répondre à la demande en matière de logement ?

En Wallonie, la CPDT a mené une recherche “Recyclage urbain et exploitation optimale du stock bâti et du foncier artificialisé” étudiant différents scénarios de production de logements au sein du bâti existant permettant de densifier les villes et villages sans étaler davantage l’emprise de l’urbanisation sur les sols. Les résultats de cette recherche mettent en évidence le potentiel non négligeable de création de nouveaux logements grâce des opérations de recyclage urbain (division de logement, extension verticale et horizontale, mobilisation des “dents creuses” et démolition-reconstruction avec augmentation de la densité) qui permettraient de produire plus de 483 000 nouveaux logements, dont 105 000 grâce à la division de maisons unifamiliales. “Bien qu’ils soient théoriques, les résultats montrent que le stock bâti et le foncier artificialisé présentent un potentiel de densification impressionnant. Même en se limitant aux parties de territoires présentant une bonne accessibilité aux services de base, la mobilisation de ce potentiel suffirait à rencontrer les besoins en logements pour les cinquante prochaines années.”[9]

Notons que cette recherche ne s’est pas penchée sur la mobilisation du bâti vacant autre que le logement (comme les cellules commerciales ou les bureaux) ni à la mobilisation du logement inoccupé, ni à la division autre qu’urbanistique (comme la division par cohabitation). Autrement dit, produire du logement via le bâti “déjà-là” est loin d’être un mirage.

La Région bruxelloise s’est prêtée à un exercice similaire et s’est spécifiquement penchée sur la reconversion de bureaux vacants en logements. Dans une note de recherche publiée en avril 2024, Perspective.brussels estime que, sur les 998 000 m² de bureaux vacants présents sur son territoire en 2023, plus de la moitié de ces mètres carrés vacants (598 000 m2 !) pourraient faire l’objet d’une reconversion en logement (ou équipement collectif)[10]. Cela ne signifie pas que ces presque 600 000 m² sont transformables du jour au lendemain. Néanmoins, parmi ce stock, Perspectives a identifié que 24 bâtiments (représentant un total de 195 000m²) étaient totalement vides et a priori “facilement” convertissables en 1700 logements de 80m² (ce qui représente plus que 10% des nouveaux logements nécessaires pour héberger la population bruxelloise en 2050[11]). Pour les autres 400 000 m², des stratégies de veille, de modification des outils de réglementation et de planification ainsi que l’adaptation et/ou création et tests de (nouveaux) outils financiers seront indispensables afin d’activer ce “foncier invisible”. Si la dynamique de reconversion des immeubles vacants est déjà bien présente à Bruxelles, elle devrait néanmoins être cadrée afin d’éviter les vides spéculatifs et encadrée par l’action publique, notamment grâce aux instruments fiscaux afin de favoriser la conversion de bureaux vers du logement abordable. Notons que la situation bruxelloise est particulière par rapport à ses voisins flamands et wallons puisqu’ ”en Région de Bruxelles-Capitale, l’augmentation du nombre de bâtiments est moins prononcée (+1%) que dans les deux autres régions, mais le nombre de logements a par contre augmenté de 21%”[12]. Créer du logement au sein du bâti existant est déjà monnaie courante dans la Capitale. De quoi inspirer les Régions limitrophes ?

En ce qui concerne la Flandre, la situation est un peu différente puisque le Bureau Fédéral du Plan prévoit une augmentation de 17% de la population entre 2023 et 2070. Cependant, comme mentionné plus haut, c’est bien l’ensemble de la population belge qui vit en moyenne dans un logement sous-occupé. De plus, les méthodes de création de logements présentées pour la Wallonie et Bruxelles peuvent également s’appliquer.

La mobilisation du stock de bâti existant pour produire des logements adaptés aux évolutions démographiques et sociétales représente un enjeu de taille. Soulignons que cette manière de produire du logement s’inscrit dans une optique vertueuse d’urbanisme circulaire qui est indispensable pour ménager notre territoire et les ressources naturelles.

Cependant, il faut reconnaître que ces opérations immobilières de rénovation/transformation/reconversion sont similaires à des opérations chirurgicales pointues et demandent temps et savoir-faire. L’outil fiscal doit donc agir comme un levier pour soutenir ce que le marché immobilier pourrait être tenté de considérer comme des opérations moins “rentables” ou trop chronophages.

La construction de logements neufs rend le logement plus abordable

Il s’agit d’un argument fréquemment invoqué par le secteur de l’immobilier. Par exemple, Gaëtan Hannecart, président du développeur de quartier Matexi, s’exprimait récemment dans La Libre : « Il est manifeste que les seuls travaux de rénovation ne suffiront pas pour répondre aux besoins. Pour ce faire, il faut des logements additionnels et de qualité. Chaque logement de plus contribue à rendre le ‘se loger’ plus abordable ».[13] Ou encore, Virginie Dufrasne, de la fédération de la construction Embuild Wallonie : «En trois ans, le coût des logements neufs a en moyenne augmenté entre 20 et 30%. C’est une véritable bombe sociale qui va arriver dans les dix prochaines années.» [14]

Ce raisonnement est lié à la théorie du « choc de l’offre » en immobilier, soit une vision classique de la confrontation entre une offre et une demande, déterminant mécaniquement un prix. Selon ce discours, la nouvelle construction jouerait un rôle vertueux vis-à-vis des prix de l’immobilier : augmenter l’offre avec du neuf engendrerait une baisse des prix, y compris pour l’ancien.

Cette théorie montre ses limites lorsqu’elle est confrontée à la réalité. Les promoteurs d’un choc de l’offre se basent sur une croyance forte dans l’économie de marché classique. Peut-on réellement penser que le marché de l’immobilier fonctionne comme un marché en concurrence parfaite ? Avec les gros acteurs de l’immobilier, difficile d’imaginer que personne ne dispose d’un pouvoir de marché. Sans oublier que de nombreux acteurs voient l’immobilier comme un placement financier intéressant qui permet des rendements importants, avec un impact sur les prix à la hausse.

Il est également illusoire de penser le marché de l’immobilier comme un marché unique avec des biens relativement semblables (condition pourtant indispensable pour vérifier la théorie de l’offre et de la demande). Il existe, en réalité, une multitude de marchés de l’immobilier (principalement selon la localisation du bien, mais aussi selon sa taille, s’il s’agit d’un appartement ou d’une maison, selon sa performance énergétique,…). Si, par exemple, un promoteur immobilier construit de nouveaux logements, il y a fort à parier qu’il va plutôt se consacrer aux projets qui offrent les meilleurs rendements et donc à des biens qui s’échangeront à des prix relativement élevés (l’évolution des prix des matériaux renforçant encore davantage le phénomène).

D’autres arguments s’opposent à la théorie du choc d’offre[15]. Intéressons-nous par exemple à la manière dont les prix de l’immobilier neuf sont fixés à travers le « compte à rebours ». En partant des prix immobiliers pratiqués dans un territoire (une rue, une commune), le chiffre d’affaires que peut réaliser le projet immobilier est estimé. Un ensemble d’éléments sont ensuite soustraits de ce chiffre, comme le coût de construction du bâtiment, la marge de l’opérateur… Il reste une valeur qui est attribuée au foncier.

Quelles sont les conséquences de cette méthode de fixation des prix sur la théorie du choc de l’offre ? Tout d’abord, les prix immobiliers, dans ce raisonnement économique, ne sont pas un résultat, ils forment la variable d’entrée. Par conséquent, l’arrivée d’une offre supplémentaire a peu de chance de faire baisser les prix à court terme. Deuxièmement, les prix pratiqués sur le marché immobilier dépendent d’autres prix, les prix fonciers notamment. Dans ce cas, même si le coût des projets immobiliers est réduit (via une diminution de la TVA par exemple), il est possible que les prix fonciers résistent à cette baisse. Et c’est précisément le cas quand le pouvoir politique veut créer un choc d’offre : les propriétaires fonciers vont vouloir tirer parti de la valeur grandissante de leur ressource foncière, puisqu’il y a la volonté de construire beaucoup sur leur terrain. Pour résumer ce deuxième argument, les politiques de choc d’offre ont souvent un effet inverse à celui qui est envisagé : elles renforcent l’inflation sur le marché foncier. Enfin, il ne faut pas regarder les opérateurs immobiliers avec naïveté. Leur but est de faire du profit. Il n’y a donc aucune assurance que le gain de valeur (lié à des politiques publiques) se répercute entièrement dans les prix de l’immobilier neuf. Il peut aussi simplement alimenter la marge des opérateurs.

Est-ce que les données empiriques corroborent ces explications ? C’est en tout cas ce que tendent à montrer certaines études en économie du logement[16]. Une étude de l’Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement (IDHEAL) résume par exemple ses observations en France : « C’est là où l’on a construit le plus que les prix sont les plus élevés, que les prix ont le plus augmenté et que les marchés résidentiels sont les plus actifs»[17].

Pour conclure, les travaux de recherche en immobilier montrent qu’on ne peut pas réguler les prix par des politiques de quantité. La crise du logement abordable se généralise bel et bien en Belgique (56.000 ménages sont en attente d’un logement social à Bruxelles, 46.000 en Wallonie), mais construire plus de bâtiments neufs n’est pas la solution. Pour contenir la flambée des prix de l’immobilier, d’autres outils sont à disposition de nos décideurs : régulation des loyers, investissements massifs dans la création de logements publics, suppression du statut de cohabitant pour encourager la colocation,… La planification territoriale doit de plus devenir un outil central pour réguler le marché immobilier.

La démolition-reconstruction vaut mieux que la rénovation

La majorité des 33% de déchets de construction produits sont issus de démolition et seront « recyclés » pour 99% d’entre eux – seul 1% des déchets sont réemployés. En démolissant un bâtiment existant, nous produisons donc une majorité de déchets et perdons l’énergie dite “grise” (c’est-à-dire, la quantité d’énergie consommée lors du cycle de vie d’un matériau – la production, l’extraction, la transformation, la fabrication, le transport -, et du bâtiment, sa mise en œuvre, son entretien, etc.)

Il est aujourd’hui largement documenté que, dans la plupart des cas, la démolition-reconstruction a un coût environnemental bien plus élevé que la rénovation profonde. En vue de réduire l’empreinte carbone du secteur de la construction, un des principaux objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre devrait être de mettre fin aux démolitions quand le coût-bénéfice socio-environnemental de cette opération ne peut pas être démontré.

Dans cette optique, il est essentiel d’établir réglementairement le principe de base de préservation des constructions existantes, sauf exception dûment motivée. Il nous apparait urgemment indispensable d’imposer aux projets susceptibles d’entraîner une démolition-reconstruction la réalisation d’une note indiquant les raisons techniques ne permettant pas la rénovation ainsi qu’un bilan carbone comparatif avec un scénario de rénovation grâce à TOTEM. La mobilisation de l’outil TOTEM permet d’objectiver le bilan carbone et dès lors d’étayer la prise de décision sur base de critères scientifiques et d’une réelle analyse coûts-bénéfices. Si malgré tout une opération de démolition-reconstruction est l’option retenue, recourir à un inventaire permettant de mettre en œuvre une déconstruction sélective devrait être obligatoire.

Une fois de plus, nous recommandons d’appliquer une fiscalité immobilière différenciée, ayant pour objectif de stimuler l’entretien et la rénovation des bâtiments. En cas de démolition, un taux de TVA réduit à 6 % pourrait être appliqué pour la réalisation des inventaires de substances dangereuses et de matériaux de réemploi ainsi que les travaux de déconstruction sélective des matériaux, mais la reconstruction devrait garder son taux initial de 21%.

[1] https://www.canopea.be/de-la-renovation-a-lurbanisme-circulaire/

[2] https://presse.ademe.fr/2019/12/etude-la-construction-neuve-beaucoup-plus-consommatrice-de-materiaux-que-la-renovation.html

[3] https://www.canopea.be/pour-une-fiscalite-ambitieuse-qui-soutient-la-renovation/

[4] https://www.cehd.be/media/1304/rapport-chiffres-cl%C3%A9s-2021-final.pdf

[5] https://matheo.uliege.be/bitstream/2268.2/13318/13/FLAS-2021-Annexes-Logements_inoccupes.pdf

[6] https://www.lesoir.be/545720/article/2023-10-26/wallonie-le-nombre-de-cellules-commerciales-vides-dans-les-centres-villes

[7] https://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_sar/index.php/presentation/index

[8] Jean-Marie Halleux, Valoriser les fonciers invisibles pour réussir les transitions, Actes de la 55e école urbaine de l’ARAU, mars 2024, p.16

[9] https://cpdt.wallonie.be/publications/recyclage-urbain-et-exploitation-optimale-du-stock-bati-et-du-foncier-artificialise/

[10] https://perspective.brussels/sites/default/files/documents/about_nr8_conversionbureaux_avril2024_fr_v7_4.pdf

[11] Il en faudra 16.500 selon nos calculs basés sur les estimations démographiques du Bureau Fédéral du Plan https://www.plan.be/publications/publication-2450-fr-a_partir_de_la_fin_des_annees_2040_la_croissance_de_la_population_reste_positive_seulement_en_region

[12] https://statbel.fgov.be/fr/themes/construction-logement/parc-des-batiments#panel-11

[13] Gaëtan Hannecart (Matexi) : « Arrêtez de faire des titres accrocheurs sur la multiplication des prix de l’immobilier par dix ou douze », La Libre, 2 août 2024, https://www.lalibre.be/economie/entreprises-startup/2024/08/02/gaetan-hannecart-matexi-arretez-de-faire-des-titres-accrocheurs-sur-la-multiplication-des-prix-de-limmobilier-par-dix-ou-douze-XOFODWU6NFHPJBGQAPILF3PF2E/

[14] https://www.youtube.com/watch?v=qkdMhDZcI_Y

[15] Cette explication est basée sur la présentation d’Alexandre Coulondre, chercheur à l’université Gustave Eiffel lors des assises nationales du logement et de la ville en juin 2024 (France). https://www.youtube.com/watch?v=tHHhiWvtBAM

[16] Coulondre, A., & Lasserre-Bigorry, V. (2022). Les territoires de la (non-) production de logements en France (Doctoral dissertation, IDHEAL (Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement)).

Friggit*, J. (2009). Le prix des logements sur longue période. Informations sociales, (5), 26-33.

[17] Coulondre, A., & Lasserre-Bigorry, V. (2022). Les territoires de la (non-) production de logements en France (Doctoral dissertation, IDHEAL (Institut des Hautes Etudes pour l’Action dans le Logement)).