On ne peut pas combler tous les désirs

Le CoDT fait à peine ses premières dents, que voilà une proposition de décret pour élargir les possibilités de COMBLEMENT. Entendez par là : des parlementaires wallons ont déposé une proposition de décret, rien n’est encore fait. Mais il ne faudrait vraiment pas que ça se fasse ! Parce que la possibilité d’obtenir un permis pour urbaniser une zone non urbanisable au plan de secteur, entre deux constructions existantes, s’avère déjà suffisamment large dans le Code actuel. Voire même, trop large.

Aujourd’hui, les constructions existantes doivent être séparées de 100 mètres tout au plus pour qu’une nouvelle construction puisse prétendre s’installer entre elles. Dès que l’écart dépasse 100 mètres, cette possibilité de comblement disparaît. Selon la proposition de décret, l’écart monterait à 200 mètres et la construction nouvelle pourrait prendre place en face, même sans aucune construction existante de ce côté de la voirie. Vous trouverez ci-dessous[Extrait de l’Avis du Conseil d’Etat 61.506/4, repris dans le document 778 (2016-2017) n°2 du Parlement de Wallonie. 13 juin 2017 [http://nautilus.parlement-wallon.be/Archives/2016_2017/DECRET/778_2.pdf :

« L’article D.IV.9 du CoDT, que la proposition de décret suggère de remplacer, consacre ce qu’il est convenu d’appeler la règle du « comblement » ou du « remplissage ».
Cette règle consiste en la possibilité qui est donnée à l’autorité de déroger au plan de secteur lorsqu’il s’agit d’« autoriser, sous certaines conditions, dans une zone en principe non capable, des actes et travaux assujettis à permis d’urbanisme dans l’espace ouvert situé entre des habitations existantes ».

Actuellement, l’article D.IV.9 du CoDT est rédigé comme suit :
« À l’exclusion des zones naturelles, des zones de parc et des périmètres de point de vue remarquable, un permis d’urbanisme ou un certificat d’urbanisme n° 2 y relatif peut être octroyé dans une zone du plan de secteur qui n’est pas compatible avec l’objet de la demande pour autant que : 1° le terrain soit situé entre deux habitations construites ou entre une habitation construite avant l’entrée en vigueur du plan de secteur et une habitation construite en zone d’habitat ou en zone d’habitat à caractère rural et distantes l’une de l’autre de 100 mètres maximum; 2° ce terrain et ces habitations soient situés à front et du même côté d’une voirie publique suffisamment équipée en eau, électricité et égouttage, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux; 3° les constructions, transformations, agrandissements ou reconstructions ne compromettent pas l’aménagement de la zone.
La distance de 100 mètres visée à l’alinéa 1er, 1°, se calcule indépendamment de la présence, dans le terrain concerné, d’un élément naturel ou artificiel tel un cours d’eau ou une voirie. Toutefois, aucun permis ou certificat d’urbanisme n° 2 ne peut être délivré pour des terrains situés à front de voiries publiques divisées en quatre bandes de circulation au moins ».
La proposition de décret suggère d’apporter les modifications suivantes aux conditions d’application de la règle du comblement :
1° seuls les périmètres de protection visés par l’article D.II.21, §2, du CoDT seraient exclus du champ d’application de la règle du comblement;
2° le terrain bénéficiant de l’application de la règle du comblement devrait être situé, non plus « entre deux habitations construites ou entre une habitation construite avant l’entrée en igueur du plan de secteur et une habitation construite en zone d’habitat ou en zone d’habitat à caractère rural », mais « entre deux habitations construites et dûment autorisées »;
3° les deux habitations existantes entre lesquelles doit être situé le terrain bénéficiant de l’application de la règle du comblement devraient être distantes l’une de l’autre d’un maximum de 200 mètres, et non plus de 100 mètres;
4° le terrain bénéficiant de l’application de la règle du comblement et les deux habitations existantes entre lesquelles il est situé ne devraient plus nécessairement être situés du même côté de la voirie.
]] le comparatif que le Conseil d’Etat a fait entre la disposition en vigueur et la proposition de décret.

Jacques Teller, professeur à l’ULiège, dénonce cette dérive qui « induit une relance de l’urbanisation sans urbanisme, sans apporter de réponse aux vrais défis du territoire ». Il livre sur son blog un argumentaire intitulé « Modification de la règle du comblement : 8.000 hectares lâchés dans la nature ? » que je serais tentée de citer de manière exhaustive. Je vais plutôt essayer de vous donner envie de le lire…

D’abord avec un « avant-après» très parlant, réalisé par le séminaire relatif au projet urbain, que Jacques Teller organise à l’Université de Liège (ouvert à l’ensemble des opérateurs de la ville). Ces deux images matérialisent la mise en œuvre de la règle de comblement actuelle, à gauche, et la règle du comblement telle que proposée par quelques parlementaires, à droite. On voit très bien où vont aller se loger les 8000 hectares « libérés » par la proposition de décret.

Répartition des zones concernées par la règle de comblement entre scénario 1 (règle actuelle) et 3 (200 m des 2 côtés). Fenêtre de 5000×5000 m – Illustration extraite de : https://jacquesteller.wordpress.com/2017/10/02/modification-de-la-regle-du-comblement-8-000-hectares-laches-dans-la-nature/

Comment en arrive-t-on à l’éparpillement de l’image de droite? En extrapolant la règle proposée dans le projet de décret, soit une longueur de 200 m quel que soit le côté de la chaussée par rapport au bâtiment à construire. Il faut noter que, dans l’image de gauche, l’émiettement des lieux de vie est déjà patent. Entre les rubans de couleur rose, qui symbolisent la zone d’habitat et la zone d’habitat à caractère rural, l’étendue non urbanisable est déjà victime de mitage, comme en témoignent les taches bleu foncé. Elles sont le résultat potentiel de l’application de la règle actuelle du comblement. La présence des constructions existantes en zone non urbanisable – invisibles sur l’image – est révélée par les taches bleu foncé, c’est à dire par toutes les constructions qui seraient établies entre ces bâtiments existants. Du fait de la règle actuelle du comblement, il existe très peu d’hectares de notre région qui se présentent sans la moindre possibilité de construction.

On aurait donc pu s’attendre à ce que, dans un objectif de durabilité et d’attractivité du territoire, nos parlementaires imaginent une règle qui permette de rompre davantage avec l’espèce de continuum entre villages, périphéries et abords de villes, continuum dont tout le monde se plaint par ailleurs ! Visiblement, si cette mesure est dans leurs cartons, ils ne l’ont pas encore sortie.

Les objectifs du CoDT sont contredits

La règle du comblement, telle qu’elle figure aujourd’hui dans le CoDT est déjà susceptible de contribuer à l’éparpillement de l’urbanisation. Alors, que dire d’un assouplissement de cette règle, sinon qu’il irait diamétralement à l’encontre des objectifs du CoDT ? Par exemple, l’objectif de lutte contre l’étalement urbain. Ou bien l’objectif de maîtrise de la mobilité. Ou encore, l’objectif de valorisation des paysages. Sans oublier l’objectif de « gestion qualitative du cadre de vie », qui se verrait ici complètement galvaudé. Car il n’y aurait plus de gestion à proprement parler : le mesurage ferait la loi.

Jacques Teller estime en effet que « que la proposition de décret est susceptible de relancer une urbanisation diffuse du territoire. Loin de contribuer au recentrage de l’urbanisation au sein des noyaux d’habitat, la proposition de décret s’inscrit dans une forme d’urbanisation indifférente au contexte et aux enjeux locaux. Il s’agit là d’un nouvel avatar de ce que Bénédicte Grosjean appelle l’« urbanisation sans urbanisme » (Urbanisation sans urbanisme. Une histoire de la « ville diffuse », Mardaga, 2010), à savoir une colonisation progressive de l’espace périurbain et rural sans vision d’ensemble quant aux pôles à densifier/développer et leurs qualités spatiales attendues. »

Jacques Teller montre par ailleurs que le comblement, élargi à ces nouvelles hypothèses, contredit les mécanismes prévus dans le CoDT : « Cette augmentation de près de 5% de la zone d’habitat au plan de secteur se ferait cette fois sans compensation d’aucune sorte, alors que toute augmentation de la zone urbanisable liée à l’adoption d’un document d’aménagement du territoire doit, dans le cadre du CoDT, faire l’objet d’une compensation planologique et peut entrainer une taxe sur la plus-value foncière (Art.D.IV.48). »

Atteintes à l’environnement

La proposition de décret accentuerait visuellement le continuum décrié plus haut. Cette banalisation du paysage, loin d’être anodine ou cosmétique, serait le signe d’une détérioration de l’environnement et de la qualité de vie, pour les familles domiciliées à courte distance comme pour l’ensemble de la région. Jacques Teller émet l’hypothèse que les premières à pâtir de la proposition de décret, sont les pâtures : « de nombreux terrains visés par cette modification de la règle du comblement sont aujourd’hui occupés par des prairies. L’impact sur la biodiversité d’une telle mesure mériterait en tout état de cause d’être analysé en profondeur. De façon générale, il nous parait essentiel de soumettre une politique telle que visée par cette proposition de Décret à une évaluation d’impact qui considère à la fois les dimensions paysagères, éco-systémiques et urbaines de la question. »

Et pour enfoncer le clou d’un cadre de vie décidément bien mis à mal par la proposition de décret : « Une urbanisation diffuse du territoire nie également les valeurs du paysage périurbain et rural. Tantôt elle se déploie le long de voiries très visibles dans les espaces ouverts, tantôt elle autorise une privatisation larvée du paysage par construction et obstruction des vues le long de voies qui offraient jusque-là des échappées visuelles vers ces mêmes espaces ouverts. Ces deux phénomènes se conjuguent bien souvent et contribuent à dénaturer de nombreux abords de noyaux périurbains et ruraux. Cette politique est susceptible d’induire une dégradation sensible des paysages du Pays de Herve et du Plateau limoneux hennuyer. »

Et les quartiers de gare alors ?

L’IWEPS, qui informe directement le gouvernement wallon sur l’état de la région et sur ses potentialités, avait dès 2011 publié un document très complet sur la localisation des logements récemment construits (chiffres de 2001 à 2008). Le fait que les candidats constructeurs s’installent presque systématiquement loin de tout lieu desservi en transports en commun était particulièrement saillant et interpellant. La tendance s’est-elle inversée depuis 2011 ? Les travaux récents de l’IWEPS montrent le contraire : accentuation de la périurbanisation, baisse de la qualité de vie en centre-ville, poursuite du phénomène de croissance des parcelles consacrées à la résidence. A-t-on dès lors besoin d’un éventuel élargissement des conditions de la règle du comblement ? Visiblement, cela ne ferait que renforcer le « business as usual » en matière d’immobilier résidentiel.

Carte de répartition par commune des terrains où seraient réalisables les « comblements » ponctuels, utilisée pour démontrer l’inadaptation de la mesure proposée aux réels besoins du territoire en termes immobiliers et sociaux. Illustration extraite de : https://jacquesteller.wordpress.com/2017/10/02/modification-de-la-regle-du-comblement-8-000-hectares-laches-dans-la-nature/

Ssi la plupart des candidats constructeurs s’installent loin de tout lieu desservi en transports en commun, cela appelle une déduction logique : de nombreuses parcelles situées en zone d’habitat et en zone d’habitat à caractère rural au plan de secteur, bien situées sur le plan de la desserte en transports en commun, restent aujourd’hui disponibles.

Parce qu’elles sont délaissées par les acheteurs – voire peut-être aussi par les vendeurs ou cessionnaires – ces parcelles et ces vieilles bâtisses « oubliées » constituent une potentialité intéressante, à mettre en valeur, pour que les candidats bâtisseurs ou rénovateurs s’y intéressent enfin.

A l’heure où la SNCB envisage de vendre des gares, des bâtiments et des terrains pour « réaliser » ses avoirs, et mettre ainsi à disposition des dizaines d’hectares très bien situés en Wallonie, l’élargissement de la règle du comblement fait figure de mesure d’un autre âge, qui ne répond pas aux enjeux par ailleurs mis en avant par ses promoteurs, à savoir lutter contre la crise du logement, encourager les formes de mobilité durables et limiter l’étalement urbain.

Photographie en tête de cet article :

Hangars industriels sur le côté est de la gare de Gembloux, mai 2017. Ces bâtiments auraient pu être entretenus, réparés, et retrouver un second souffle. Au lieu de cela, ils vivotent, s’effritent de plus en plus. Ils ont pourtant pour eux l’emplacement idéal à côté d’une gare très active, l’architecture en brique, de grands volumes d’un seul tenant, une variété d’espaces intérieurs et de possibilités de prise de jour. Des critères avantageux pour envisager une réaffectation. Il ne faut pas désespérer, peut-être ces hangars vont-ils tomber dans l’œil de quelqu’un qui saura tirer parti de leurs caractéristiques – et pas seulement de leur localisation? Quel gain de temps, d’argent et d’énergie. Quel gain de charme aussi!